Como a questão dos aluguéis é tratada durante a pandemia

A crise do novo coronavírus tem provocado redução ou corte total na renda de muitos trabalhadores no Brasil e no mundo, em razão de demissões e diminuições na jornada de funcionários em empresas, ou pela impossibilidade de que autônomos e informais exerçam seu trabalho em meio à pandemia. Muitos comércios também fecharam as portas e donos de pequenos negócios enfrentam queda no faturamento.

Com isso, inquilinos se veem sem meios de pagar aluguel, e a tendência é que a inadimplência cresça. Administradoras de imóveis já registram um aumento na busca por negociações, segundo uma reportagem do jornal O Globo – muitos locatários tentam obter descontos ou suspensão do pagamento nos próximos meses.

Suspensão de aluguéis na lei
A possibilidade de deixar de pagar aluguel chegou a integrar um projeto de lei que visa a alterar temporariamente dispositivos do direito privado, com o objetivo de amenizar reflexos jurídicos da pandemia. O trecho, porém, foi retirado por ter repercutido mal no Senado, segundo afirmou o senador Antonio Anastasia (PSD-MG), autor do projeto, na segunda-feira (1).

O artigo suprimido previa que “locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira” pudessem “suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020”. O pagamento das parcelas atrasadas seria feito a partir de novembro, junto com o vencimento dos aluguéis dos meses correntes.

Parte dos senadores se opuseram com o argumento de que o projeto transferiria o problema de locatários para locadores, que muitas vezes

dependem da renda dos aluguéis como complemento à aposentadoria. Questionaram também o acúmulo do valor do aluguel após a pandemia, que poderia novamente complicar a situação dos locatários.

Já o artigo 9 do projeto de lei, que impede a execução de ações de despejo até o fim de outubro de 2020 foi mantido. O PL foi aprovado em votação no Senado na sexta-feira (3) e passa em seguida pela Câmara dos Deputados.

Decisões judiciais em tribunais do Distrito Federal, Goiás e São Paulo já vinham suspendendo ordens de desocupação de imóveis, como despejos e reintegrações de posse, devido aos riscos da pandemia do novo coronavírus.

Em meados de março de 2020, a medida havia sido reivindicada conjuntamente pelo Instituto de Arquitetos do Brasil, a Federação Nacional dos Arquitetos e Urbanistas e o Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico, com a finalidade de “evitar o agravamento da situação de exposição e disseminação do novo coronavírus”.

As entidades lembram que as condições de moradia da população mais pobre têm como característica o “adensamento excessivo e coabitação de pessoas com graus diferentes de vulnerabilidade ao vírus” e afirmaram que remoções de famílias inteiras com este perfil ampliariam a cadeia de contágio.

Em uma outra medida relacionada à questão da moradia durante a pandemia do novo coronavírus, a Caixa Econômica Federal concedeu em março uma pausa de dois meses na cobrança das parcelas de financiamento habitacional.

Como negociar com locatários
Já que a suspensão do pagamento dos aluguéis deve ficar de fora do projeto emergencial do Senado, a carência do valor do aluguel ou de parte dele durante a pandemia terá que ser acordada caso a caso, entre locatários e locadores.

Alguns advogados têm defendido que essa negociação pode ser justificada pelo artigo 393 do Código Civil, segundo o qual, em caso de inadimplência, “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”. A pandemia de covid-19 se enquadraria nesse tipo de evento inevitável e que impede o cumprimento da obrigação contratual do aluguel.

Entre as possibilidades de negociação, há o pagamento de um valor mínimo pelo inquilino, a suspensão temporária da cobrança e o parcelamento dos valores devidos após o fim da pandemia. É recomendável formalizar o combinado em um termo aditivo ao contrato de aluguel.

Qual a situação em outros países
A proibição de ações de despejo está sendo adotada por governos nos Estados Unidos, em países europeus, como Portugal, e asiáticos, como Singapura.

Além disso, há uma mobilização de habitantes de cidades como Nova York e Toronto para que os governos determinem moratória para os aluguéis e hipotecas.

Na Alemanha, o governo adotou uma série de medidas que incluíam a proibição da suspensão de contratos de inquilinos que tenham deixado de pagar. Segundo o ministério da Justiça alemão, os locadores têm o direito de solicitar que tribunais verifiquem se seus locatários têm ou não condições de cumprir com os pagamentos para que a medida seja válida.

Recentemente, autoridades do país reagiram com indignação ao anúncio de que as marcas globais de varejo Adidas e H&M suspenderiam o pagamento dos aluguéis de suas lojas no país, fechadas devido à pandemia do novo coronavírus. O ministro dos transportes alemão, Andreas Scheuer, disse ao jornal alemão Bild ter ficado muito desapontado com a decisão das companhias, que obtiveram grandes lucros em anos recentes e ainda assim deixarão os proprietários dos imóveis às voltas com suas despesas durante a crise. (Nexo)

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